Какой акт составляет управляющая компания при оказании услуг сторонней организацией

Содержание
  1. Какой акт составляет управляющая компания при оказании услуг сторонней организацией
  2. Может ли собственник требовать у управляющей компании акты выполненных работ?
  3. Управляющие компании вправе привлекать сторонних юристов — минстрой
  4. Деятельность управляющих компаний: организация и контроль
  5. Какие услуги должна оказывать управляющая компания за наши деньги
  6. Как УК отразить в бухгалтерском учете операции по содержанию общего имущества жильцов – НалогОбзор.Инфо
  7. Плата за содержание общего имущества
  8. Бухучет
  9. Порядок и сроки составления и подписания акта приёмки выполненных работ | Портал Иркутской области
  10. Контроль за выполнением работ УК по договору
  11. Ответственность УК за некачественные работы
  12. Кто должен подписывать акт приёмки выполненных работ от имени собственников помещений в МКД
  13. Сроки подписания акта приёмки выполненных работ
  14. Какие обязанности есть у управляющей компании по содержанию дома перед собственниками жилья?
  15. Что такое управляющая компания?
  16. Какие документы должна иметь УК?
  17. Процедура заключения договора с УК
  18. Каким образом организуется работа по управлению многоквартирным домом?
  19. Разрешение спорных ситуаций между жильцами и УК

Какой акт составляет управляющая компания при оказании услуг сторонней организацией

Какой акт составляет управляющая компания при оказании услуг сторонней организацией

Управляющая организация не вправе снять деньги с лицевого счета дома, за работы и/или услуги, которые не были приняты. Это подтверждает судебная практика. Ежегодные отчеты.

Это отчет за предыдущий год, который каждая управляющая компания обязана предоставить в течение I квартала года, следующего за отчетным.

Если в нем управляющая организация пишет о списании со счета дома каких-то денежных средств, эти списания должны подтверждаться соответствующими актами.

То есть, если договором управления не предусмотрена процедура и периодичность приемки работ, то минимум один раз в год, перед составлением ежегодного отчета, УК обязана вместе с Председателем совета дома составить акты выполненных работ (услуг). В противном случае УК не имеет права отобразить в отчете факт списания денежных средств с лицевого счета дома.

Для этого необходимо подать Заявление о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц изменений в сведения о юридическом лице, не связанных с внесением изменений в учредительные документы, по форме N Р14001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439 (Приложение N 4).

В этом Заявлении необходимо заполнить лист В «Сведения о лице, имеющем право действовать от имени юридического лица без доверенности (управляющей компании)»;- выписка из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) управляющего, в которой должен быть указан код ОКВЭД 74.14 «Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления».

К этой подгруппе видов экономической деятельности относятся не только консультационные услуги, но и прочие услуги, связанные с управлением предприятием.

Изначально обязанность составлять акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ и предоставлять их на подписание Председателю совета многоквартирного дома закреплена в пункте 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ: 8.

Председатель совета многоквартирного дома: 4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, … Собственно, уже этого достаточно для того, чтобы признать, что составление актов приемки от управляющей компании оказанных услуг и (или) выполненных работ обязательно.

Может ли собственник требовать у управляющей компании акты выполненных работ?

При решении вопроса о возможности учета тех или иных расходов в целях налогообложения прибыли необходимо исходить из того, подтверждаются ли документами, имеющимися у налогоплательщика, произведенные им расходы или нет.

То есть условием для включения затрат в расходы для целей налогообложения является возможность на основании имеющихся документов сделать однозначный вывод о том, что расходы фактически произведены.

При этом должны учитываться представленные налогоплательщиком доказательства, подтверждающие факт и размер этих затрат, которые подлежат правовой оценке в совокупности.

Применительно к услугам управляющей компании доказать реальность сделки и обоснованность расходов на управление помогут прежде всего грамотно и своевременно составленные ежемесячные акты приемки-сдачи услуг и отчеты управляющей компании об оказании услуг.2.1.

Управляющие компании вправе привлекать сторонних юристов — минстрой

Применительно к акционерным обществам законодательство не обязывает иметь в уставе положения о возможной передаче функций единоличного исполнительного органа управляющей компании;- для обществ с ограниченной ответственностью: внутренние документы общества (положение о генеральном директоре, регламент общего собрания участников общества, положение о совете директоров/наблюдательном совете, правила принятия локальных актов, в том числе единоличным исполнительным органом, положение о персонале общества, положение о порядке сбора, обработки и использования информации в обществе и др.), конкретизирующие соответствующее положение устава общества применительно к передаче полномочий управляющему;- договор возмездного оказания услуг (ст.

Деятельность управляющих компаний: организация и контроль

Внимание

Они же отвечают за включение и отключение центрального отопления (сезонные работы по сливу воды и заполнению системы, устранение воздушных пробок в стояках и радиаторах, утепление трубопроводов в подвалах и на чердаках), а также за исправное состояние канализационной и водопроводной систем (включая трубопровод горячего водоснабжения).

В-шестых, внутри дома и на прилегающей территории обслуживающая организация выполняет все необходимые работы во время возникновения аварийной ситуации и нивелирует следы вмешательства после ее ликвидации.

Кроме того, УК должна проводить сезонные работы по дератизации и дезинсекции общедомового имущества (проще говоря, периодически уничтожать появляющихся в доме тараканов, мышей и прочих грызунов и насекомых).

Конкретные обязанности Однако представители юридического сообщества отмечают: все вышеуказанное де-юре является лишь рекомендациями.

Какие услуги должна оказывать управляющая компания за наши деньги

Кроме того, раз в месяц УК должна проводить влажную уборку всех лестничных маршей и площадок, раз в неделю — убирать лестничные марши и площадки выше второго этажа, а уж лестницы и пролеты первых двух этажей (а при наличии — и лифт) убирать каждый день.

В-четвертых, УК обязана убирать мусор с придомовой территории ежедневно (в теплое время года — подметать и поливать газоны, зимой — очищать от наледи и снега околоподъездную территорию, а тротуары обрабатывать противогололедными материалами).

Если у дома находится детская площадка, то по мере необходимости красить и ремонтировать ее.

Источник: http://lcbg.ru/kakoj-akt-sostavlyaet-upravlyayushhaya-kompaniya-pri-okazanii-uslug-storonnej-organizatsiej/

Как УК отразить в бухгалтерском учете операции по содержанию общего имущества жильцов – НалогОбзор.Инфо

Какой акт составляет управляющая компания при оказании услуг сторонней организацией

  • 1 Плата за содержание общего имущества
  • 2 Бухучет

Общее имущество и перечень работ по его содержанию

В состав общего имущества многоквартирного дома входят:

  • чердаки, крыши, фундаменты, стены, окна и двери общего пользования;
  • общее санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения;
  • общие внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений до первого отключающего устройства, внутридомовые системы отопления и электроснабжения и т. д.

Это следует из пунктов 2 и 5–7 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

общего имущества включает в себя:

  • осмотры общего имущества;
  • уборку мест общего пользования, в том числе и земельного участка;
  • сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
  • меры пожарной безопасности;
  • содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства;
  • организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации;
  • текущий и капитальный ремонт общего имущества и т. д.

Об этом сказано в пункте 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Об учете расходов на ремонт см. Как управляющей компании отразить в бухучете ремонт дома.

Ситуация: как управляющей компании организовать накопление ртутьсодержащих ламп?

Выделить специальное помещение для хранения, разработать инструкцию, назначить ответственных сотрудников и заключить договор со специализированной организацией.

общего имущества многоквартирного дома – обязанность управляющей компании (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Она включает в себя организацию мест для накопления и собственно накопление отработанных ртутьсодержащих ламп, а также их передачу в специализированные организации (подп. «д(1)» п.

 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). О том, как выполнить эту обязанность, в законодательстве не сказано.

Судебной практики федерального уровня по этому вопросу нет. Однако имеются судебные решения, подтверждающие, что управляющая компания должна:

  • определить, где будут накапливаться лампы (выделить специальное помещение);
  • разработать инструкцию по накоплению ламп;
  • назначить сотрудников, ответственных за соблюдение норм законодательства о накоплении ламп, составив приказ в произвольной форме;
  • заключить со специализированной организацией договор об организации сбора, транспортирования ртутьсодержащих отходов от населения.

Приобретать контейнеры для раздельного сбора отработанных ламп не обязательно, если их предоставит специализированная организация.

Это подтверждено, например, решениями Кемеровского районного суда Кемеровской области от 19 июля 2012 г. № 2-717/12, Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила от 16 августа 2012 г.

№ 2-1517/2012, Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 18 мая 2012 г. № 2-2751/2012.

В состав услуг и работ по содержанию общего имущества не входят:

  • содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, которое не является помещением общего пользования;
  • утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, которые не являются помещениями общего пользования;
  • уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения, которые находятся на данных участках.

Об этом сказано в пункте 15 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества нужно перечислить в договоре управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Рекомендуемый перечень расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома приведен в приложении № 4 к постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170.

Сроки выполнения работ отразите в плане-графике (п. 2.2.2 Правил и норм, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170). О периодичности отдельных работ по содержанию общего имущества дома см. разделы II и III Правил и норм, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170.

Приемку выполненных работ или услуг зафиксируйте в акте. Его форма утверждена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр. Подписывает акт председатель совета дома (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).

Ситуация: как часто управляющая компания должна оформлять акты приемки работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома?

Оформляйте акты по мере сдачи работ, но не чаще одного раза в месяц.

В законодательстве сказано только, что акты приемки работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома подписывает председатель совета дома (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ). Как часто должны составляться такие акты (один раз в месяц, реже или чаще), в законодательстве не говорится.

Услуга по содержанию общего имущества многоквартирного дома является комплексной. Одни услуги предоставляются еженедельно, ежемесячно (уборка помещений общего пользования, техническое обслуживание лифтов), другие – только по мере необходимости (например, удаление наледи и сосулек).

То есть момент фактического оказания собственникам помещений данных услуг в полном объеме определить крайне сложно. Поэтому оформляйте акты по мере сдачи работ – это законодательству не противоречит.

О периодичности отдельных работ по содержанию общего имущества дома см. разделы II и III Правил и норм, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170.

При этом исходя из принципа рациональности в бухучете акты оформляйте не чаще одного раза в месяц (п. 6 ПБУ 1/2008).

Ситуация: нужно ли управляющей компании, самостоятельно осуществляющей транспортирование твердых бытовых отходов на полигон, получать лицензию? Со сторонней организацией заключен договор на размещение отходов.

Нет, не нужно.

Лицензию нужно получать, если организация обезвреживает и размещает отходы.

Деятельность управляющей организации связана исключительно с выполнением обязанностей по обслуживанию и содержанию жилищного фонда. В рамках этих обязанностей она проводит работы по изъятию отходов из мест их образования (мусороприемных камер) и транспортировке. Лицензии эти работы не требуют.

Такой вывод следует из статьи 9 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ, подпункта 30 пункта 1 статьи 12 Закона от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ и постановления Правительства РФ от 28 марта 2012 г. № 255.

Ситуация: какие документы управляющая компания должна оформить при подготовке к эксплуатации домов в зимних условиях?

До 15 сентября нужно оформить:

  • паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях;
  • акт на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КИП) котельных и инженерного оборудования зданий;
  • акт технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
  • акт о готовности уборочной техники и инвентаря;
  • акт о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акт по каждому объекту;
  • акт на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.

Об этом сказано в пункте 2.6.10 Правил, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170.

Если региональное законодательство не содержит обязательных бланков данных документов, их можно составить в произвольной форме. Например, можно воспользоваться бланками из распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 31 августа 1994 г. № 902-р.

Плата за содержание общего имущества

Собственники помещений вносят управляющей компании плату за оказание услуг по содержанию имущества. Размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме определяет общее собрание собственников на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ).

Перед собранием собственников помещений в доме управляющая компания должна подготовить предложения по размеру платы за содержание имущества дома (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ).

Управляющая компания проводит разнообразные осмотры имущества, оценивает его состояние (п. 11, 13 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

По результатам таких осмотров можно принять предварительное решение о сумме затрат на содержание общего имущества.

Управляющая компания может заключить договор со специализированной организацией для:

  • снятия показаний счетчиков;
  • доставки платежных документов;
  • начисления платы за коммунальные услуги.

Об этом сказано в подпункте «е» пункта 32 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Размер платы за содержание общего имущества установите с учетом расходов на оплату услуг таких специализированных организаций (п. 29 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

Ситуация: вправе ли управляющая компания взимать с жителей первого этажа плату за содержание лифта?

Да, вправе.

В состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в доме, в том числе лифты (п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (п. 28 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Никаких исключений для собственников, которые не используют то или иное общее имущество, законодательство не устанавливает.

Если собственники помещений дома не установили размер платы, управляющая компания самостоятельно установить тариф не вправе. В таком случае действуют тарифы, утвержденные местными властями (ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ).

Бухучет

В бухучете операции по содержанию общего имущества многоквартирного дома отражайте следующим образом.

Средства на содержание общего имущества, поступившие от собственников до конца расчетного месяца, отражайте в составе авансов:

Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты по авансам полученным»

– получены средства от собственника (нанимателя) помещения.

Это следует из Инструкции к плану счетов и пункта 3 ПБУ 9/99.

Если для выполнения работ по содержанию имущества управляющая компания привлекает подрядчика, то в бухучете сделайте следующие записи:

Дебет 20 Кредит 60

– отражены расходы на работы, выполняемые сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60

– учтен входной НДС, предъявленный подрядчиком;

Дебет 20 Кредит 19

– сумма НДС, предъявленного подрядчиком, включена в стоимость работ (если налог нельзя принять к вычету);

Дебет 60 Кредит 51

– перечислена оплата стороннему подрядчику, выполняющему работы.

По окончании месяца:

Дебет 90-2 Кредит 20

– списаны на себестоимость расходы;

Дебет 62 Кредит 90-1

– отражена выручка от реализации работ;

Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62

– зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений.

Такой вывод следует из пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.

Если управляющая компания выполняет работы собственными силами, то в бухучете сделайте следующие записи:

Дебет 10-5 Кредит 60

– приобретены материалы для производства работ;

Дебет 19 Кредит 60

– учтен входной НДС со стоимости материалов;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– принят к вычету входной НДС по материалам;

Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)

– отражены затраты на работы, производимые собственными силами управляющей компании;

Дебет 62 Кредит 90-1

– отражена выручка от реализации на момент приемки работ;

Дебет 90-2 Кредит 20

– списаны на себестоимость расходы на проведение работ;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– начислен НДС к уплате в бюджет с выручки от реализации;

Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62

– зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений.

Такой вывод следует из подпункта 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.

Источник: http://NalogObzor.info/?p=1933

Порядок и сроки составления и подписания акта приёмки выполненных работ | Портал Иркутской области

Какой акт составляет управляющая компания при оказании услуг сторонней организацией
11.03.2016

Порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ прописан в Гражданском и Жилищном Кодексах РФ. К ним и обратимся за помощью и разъяснениями. Но прежде, чем докопаться до сути вопроса, необходимо углубиться в данную проблему.

Начать нужно с того, что в договоре управления МКД не прописан порядок актирования выполненных работ. В нём лишь говорится о порядке осуществления контроля собственниками помещений в доме за выполнением УК работ и оказанием услуг по договору управления (ст.162 ЖК РФ).

Но контроль собственников за выполнением обязательств УК по договору управления не имеет ничего общего с приёмкой выполненных работ. Это следует помнить и управляющей организации, и собственникам помещений в МКД.

Договор управления МКД представляет собой смешанный тип договорных обязательств между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, которая выполняет работы по содержанию дома и оказывает услуги по управлению и текущему ремонту общего имущества МКД на возмездной (платной) основе (п.3 ст.421 ГК РФ).

Согласно ст.779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель в лице УК берёт на себя обязательства по заданию заказчика в лице собственников выполнять работы по содержанию общего имущества МКД за определённую плату. Заказчик в лице собственников помещений по этому же договору обязуется оплатить выполняемые УК работы.

Согласно ст.702 ГК РФ, работы по текущему ремонту общего имущества в МКД относятся к договору строительного подряда. По этому договору подрядчик обязуется выполнить работы по заданию заказчика и предъявить ему результат. Заказчик же, в свою очередь, по договору подряда обязуется принять выполненные работы и оплатить их.

Таким образом, приёмка выполненных работ по акту является не правом, а обязанностью заказчика, то есть, собственников помещений в МКД. Это к вопросу о том, что некоторые управляющие организации считают, якобы нельзя заставить собственников подписать данный акт, поскольку они не обязаны его подписывать.

Но Гражданский Кодекс РФ нам чётко прописал, что собственники не имеют право, а обязаны подписывать акт приёмки выполненных работ, когда представители управляющей организации приносят его на подпись.

Контроль за выполнением работ УК по договору

Прежде всего, нужно отметить, что во избежание недоразумений между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией порядок осуществления контроля за выполнением УК взятых на себя обязательств необходимо чётко прописать в договоре управления.

Но, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев данный пункт в договоре управления МКД не прописывается, из-за чего впоследствии возникают различные спорные ситуации.

В таком случае ст.748 ГК РФ нам говорит, что заказчик имеет право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ, но не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя (УК или подрядной организации). Аналогичные положения содержатся и в Правилах содержания общего имущества МКД (ПП РФ №491).

Поэтому, если собственник вам говорят, что не будут подписывать, так как хотят проверить сметную и фактическую стоимость строительных материалов либо самих работ, то они не имеют на это право. Собственники не могут проверять финансовую сторону вопроса. Они вправе только контролировать качество выполняемых работ.

Если в процессе выполнения работ заказчик обнаружит несоответствие заявленным нормам, дефекты или неисправности, то он должен немедленно сообщить об этом исполнителю в лице УК или подрядчика. В противном случае впоследствии заказчик работ теряет право ссылаться на обнаруженные дефекты, так как вовремя не заявил о них.

Ответственность УК за некачественные работы

Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости выполненных работ (ст.723 ГК РФ). Чтобы для УК или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы, собственники должны выявить недостатки и заактировать сей факт.

В течение 6 месяцев с момента обнаружения дефекта собственники имеют право подать в свою управляющую организацию письменное заявление о перерасчёте (Приложение к ПП РФ №491).

Иными словами, сначала нужно выявить дефект и заактировать его, а потом на основании акта писать в УК, а не наоборот. То есть, у собственников не получится такая схема, что спустя месяц или два они решат сделать перерасчёт за неубранный вовремя или плохо убранный подъезд, составив акт с опозданием.

Акт о выявленных нарушениях составляется и подписывается в присутствии представителя УК и уполномоченного собственника помещений в МКД либо председателя совета дома (ПП РФ №354). Выходит, что если нет акта о выявленных нарушениях, значит нет и самого дефекта. Из этого следует, что нет акта о дефектах – нет перерасчёта.

Причём, перерасчёт делается только за период с момента составления акта о ненадлежащем качестве выполненных работ по дату составления акта об устранении выявленных нарушений (пп.111,112 ПП РФ №354).

Можно отметить следующие важные моменты:

  • собственники помещений в МКД могут на правах заказчика контролировать выполнение работ и услуг, оказываемых УК по договору;
  • при выявлении дефекта или ненадлежащего качества выполняемых работ должен быть сразу же составлен соответствующий акт и подписан в присутствии собственников и представителей УК;
  • с момента составления и подписания акта о выявлении нарушений собственники имеют право в течение 6 месяцев в письменной форме потребовать от своей управляющей организации перерасчёта за выполненные ненадлежащим образом работы;
  • при отсутствии вовремя и грамотно составленного акта о выявлении нарушений УК вправе отказать в произведении перерасчёта за выполненные работы.

Кто должен подписывать акт приёмки выполненных работ от имени собственников помещений в МКД

Жилищный Кодекс РФ нам говорит, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п.2 ст.162 ЖК РФ).

Также по жилищному законодательству собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для осуществления контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.

Совет дома осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ).

При этом, в перечень полномочий совета дома не входит функция подписания актов приёмки выполненных УК работ. Таким образом, члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют право подписывать данный акт.

Таким правом обладает только председатель совета МКД либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. Согласно пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом:

  • контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору правления;
  • подписывать акты приёмки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
  • подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.

При этом, председатель совета дома не имеет право, а обязан подписывать акты приёмки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений в МКД.

Если же работы выполнены надлежащим образом, актов о выявленных нарушениях не составлялось и претензии в УК не поступали, но председатель совета дома либо уполномоченное на общем собрании собственников лицо не хочет подписывать акт приёмки, то он считается подписанным в одностороннем порядке.

Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения ОСС (ст.160, п.1 ст.182, ст.185 ГК РФ).

Таким образом, можно сделать следующее заключение:

  • акт приёмки выполненных работ должен быть подписан управляющей организацией в лице исполнителя и председателем совета МКД либо уполномоченным ОСС собственником в лице заказчика (ст.753 ГК РФ);
  • никто из собственников помещений в МКД без доверенности либо решения ОСС не может подписывать акты приёмки выполненных работ от лица всех владельцев помещений в МКД;
  • подписывать акты приёмки выполненных работ может только председатель света МКД либо уполномоченный решением ОСС собственник из числа владельцев помещений в доме;
  • без выбора председателя либо уполномоченного лица собственники помещений в МКД лишают себя права подписывать акт приёмки выполненных работ, но оставляют за собой право контролировать процесс их выполнения;
  • при отсутствии акта о выявленных в ходе выполнения работ нарушениях и в случае отказа председателя совета дома либо уполномоченного решением ОСС собственника подписывать акт приёмки выполненных работ документ считается подписанным в одностороннем порядке.

Сроки подписания акта приёмки выполненных работ

В Приказе Минстроя сроки подписания акта приёмки выполненных работотсутствуют и прямого указания на примерный период отсутствует.

Такие работы и услуги, как управление домом и содержание общего имущества в МКД заактировать попросту невозможно из-за частоты периодичности их выполнения.

Что касается текущего ремонта, то тут всё проще, поскольку акт приёмки выполненных работ сдаётся по факту их окончания.

Поэтому оптимальными сроками подписания актов приёмки работ по содержанию общего имущества в МКД является ежемесячный период, то есть каждый месяц. Оптимальным сроком подписания акта приёмки выполненных работ по текущему ремонту является 1 раз в год или по факту их окончания.

Если председатель совета дома или уполномоченный решением ОСС собственник отказывается подписывать акт, но при этом никаких письменных претензий или актов о выявленных нарушениях в УК не поступало, то документ считается подписанным в одностороннем порядке. Единственное, нужно будет сделать пометку об отказе подписания акта приёмки выполненных работ заказчиком от лица собственников.

Источник: http://irkobl.ru/sites/zhilnadzor/news/200884/?print=y

Какие обязанности есть у управляющей компании по содержанию дома перед собственниками жилья?

Какой акт составляет управляющая компания при оказании услуг сторонней организацией

Управляющие компании не редкость в структуре управления многоквартирными домами.

Они могут выполнять различные функции: от ремонтных работ до предоставления комуслуг. Все их обязанности прописываются в договоре.

Что такое управляющая компания?

В России на смену ЖЭК пришли управляющие компании (УК). И если ранее сферой управления занимались исключительно государственные структуры, то сегодня содержание многоквартирных домов поставлено на коммерческую основу.

Жилищное законодательство предоставляет право выбора способа управления многоквартирным домом собственникам его жилых помещений.

Статья 161 Жилицного кодекса РФ указывает на то, что управлять хозяйством собственники жилья могут самостоятельно, создав товарищество (ТСЖ) или доверить бразды руководства управляющей организации.

УК – коммерческая организация в форме ООО, АО и пр. Выбирать ту или иную компанию жильцы должны совместно, на общем собрании.

Обязательно заключается договор на предоставление услуг. За это жильцы уплачивают определенную сумму денег – ежемесячную плату.

Существует три основных вида управляющих компаний:

  1. Управляющие организации. Они не осуществляют самостоятельный ремонт, не оказывают коммунальные услуги, а занимаются исключительно управленческим делом, выполняя функцию посредника между жильцами и поставщиками. Для технического или санитарного содержания нанимаются сторонние организации.
  2. Гибридные управляющие компании – самостоятельно проводят все мероприятия по эксплуатации дома: ремонт, предоставление услуг по ЖКХ, то есть, те функции, которые ранее выполняли ЖЭКи.
  3. Эксплуатационная УК заключает договор подряда на управление имуществом жильцов с ними, другими УК или ТСЖ, не предоставляя коммунальных услуг.

Привлекать УК к работе с многоквартирными домами могут как собственники в добровольном порядке, так и уже существующие ТСЖ или кооперативы через органы управления.

Если собственники в отведенный срок не пришли к единому решению по выбору УК, местные органы власти могут принудительно назначить УК.

В выборе участвуют все собственники квартир, а решение принимается большинством .

Какие документы должна иметь УК?

Управляющая компания должна иметь такие документы:

  • протокол общего собрания, проведенного учредителями юридического лица – решение о создании;
  • устав организации;
  • если УК организовывается более чем одним лицом, предоставляется учредительный договор.

Жильцам по их требованию предоставляется информация в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг:

  • адрес УК, полное название, реквизиты, номер свидетельства о регистрации, данные руководителя должны быть доступны в виде объявлений, вывешиваться на стендах;
  • телефоны и местонахождение диспетчерских, аварийных служб;
  • тарифы на комуслуги, ссылки на нормативные акты по услугам ЖКХ;
  • сроки, способы оплаты услуг;
  • нормы качества услуг, предельные сроки перерывов в предоставлении;
  • адреса, телефоны и полные наименования госорганов власти, местного самоуправления, осуществляющих контроль деятельности указанной УК.

Все эти пункты должны быть прописаны в договоре, который является подтверждением законности взаимоотношений между жильцом и УК.

Информация должна быть общедоступной: размещаться в виде объявлений в пределах территории обслуживания УК: на стендах, досках объявлений, в офисе компании.

В договоре по управлению многоквартирным домом обязательно прописывается информация:

  • обязанности и права сторон;
  • объект управления – многоквартирный дом или несколько;
  • стороны договора: собственник и УК.

В документе должно быть полное описание имущества многквартирного дома: подъезды, лифты, инженерные сети, подвалы, прилегающая территория и прочее. Чем подробней будет прописано имущество, тем большую ответственность будет нести УК.

Стороны договора – это компания и владелец помещения. Последний – не обязательно гражданин, в собственности которого находится квартира.

В доме часть помещений может принадлежать государству, муниципалитету, юридическому лицу. Они также выступают стороной договора наравне с жильцами — физическими лицами.

В договоре указываются также правила предоставления отчета о деятельности УК, использование некоторых свободных помещений: фойе, подвалов.

Кроме того, жильцы могут требовать внесения изменений в текст пунктов договора: условия повышения платы, контроль использования средств, создание резервного фонда и прочее.

Процедура заключения договора с УК

Подписанию документа предшествует направление оферты: одна из сторон (чаще всего это именно УК) направляет предложение второй стороне – ТСЖ (ТСН), кооперативу. В идеале к оферте уже должен быть приложен образец договора.

Теоретически, любой из жильцов может принести в офис компании свой образец договора или воспользоваться типовым бланком с управляющей компании. Важно лишь прийти к компромиссу.

УК выступает в роли исполнителя, а жильцы – заказчика. Поэтому последние и диктуют условия. И если предоставленный образец договора владельцев квартир не устроил, его следует скорректировать.

По всем пунктам должно быть достигнуто соглашение. Соглашение от правления – решение собрания собственников многоквартирного дома.

Если в пределах срока, указанного в оферте, жильцы дали согласие, договор считается заключенным. Собственники могут и сами выступать инициаторами оферты, направляя ее в понравившуюся УК.

Если соглашение не достигнуто с первого раза, но потенциальное сотрудничество возможно, правление дома и УК могут внести коррективы в текст договора, объявить собрание собственников, принять решение.

Если решение положительное, правление от имени всех жильцов подписывает договор с управляющей компанией.

Договор должен иметь каждый собственник помещения. А заключается он только при согласии сторон. Для этого используются типовые договоры на обслуживание многоквартирного дома.

Каким образом организуется работа по управлению многоквартирным домом?

Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется в таких направлениях:

В зависимости от типа выбранной УК, она выполняет такую работу самостоятельно или с привлечением сторонних организаций, ИП. Все действия УК осуществляются на основании договора управления.

Возможно два варианта организации работы:

  1. Собственники жилья делегируют обязанности в полном объеме УК, оставляя за собой право контролировать качество и объем услуг и начислять/получать платежи.
  2. Управляющая компания занимается только обслуживанием, ремонтом, содержанием имущества, а коммунальные услуги предоставляет ТСЖ или кооператив.

Если УК занимается только предоставлением коммунальных услуг, ее нельзя называть управляющей компанией, поскольку управление будет осуществлять ТСЖ. В этом случае УК выступает в роли посредника.

Отчет в письменном виде предоставляется жильцам согласно договору или по мере выполнения работ.

Однако отчет в любом случае должен быть предоставлен в первый квартал года, следующего за отчетным.

В отчете должны быть расписаны все траты в течение определенного периода:

  • на ремонт;
  • коммунальные услуги;
  • техобслуживание;
  • благоустройство территории;
  • санитарное обеспечение;
  • обеспечение безопасности.

В отчете могут быть и иные расходы. Все они должны быть подтверждены документами: чеки, квитанции, накладные и прочее.

Если что-то не было сделано, в отчете указываются причины и способы устранения.

Прилагается план работ на следующий период, чаще всего, год. Отчет УК презентует на общем собрании жильцов.

Разрешение спорных ситуаций между жильцами и УК

Чаще всего причины спора такие:

Последней инстанцией решения споров является суд. До этого можно обратиться в администрацию города, Роспотребнадзор и другие компетентные органы.

Но первым шагом должна быть подача заявления в УК. Там обязаны предоставить письменный ответ.

Заявление лучше составлять в двух экземплярах, один из которых заявитель оставляет себе с отметкой о принятии. Если и после заявления проблема не устранена, можно обращаться в органы управления города или района.

Претензии жильцов или УК должны подтверждаться документально. Например, если услуги не соответствуют заявленным в договоре, должны прилагаться акты обследований экспертами.

В программе разбираются вопросы управления многоквартирными домами. Разъясняется, каким образом происходит выбор управляющей компании, на какие моменты собственники должны обращать внимание при выборе организации.

Раскрывается минимальный перечень обязанностей УК, даются советы, как жильцам проконтролировать работу УК и надлежащее исполнение ими договора с собственниками жилья. Каким образом происходит процедура разрешения споров между жильцами и УК?

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kommunalnye-uslugi/obyazannosti-upravlyayshhey-kompanii.html

Страна-права
Добавить комментарий